現在の金融機関は悠長に「家賃等を回収して」というような環境にはありません裁判所の競売による不動産取引には宅地建物取引業法の適用はありません。
したがって、宅地建物取引主任者による重要事項説明(者)などがありません。
その代わりに、3点セットと呼ばれている「物件明細書」「現況調査報告書」「不動産評価書」があります。
物件明細書には、不動産の表示のほか、物件番号および事件番号が記載されています。
そのほかに備考欄には「賃借権あり」1短期賃貸借権あり」など、購入者負担が予想される事項なども記載されています。
現況調査報告書には、公簿上の確認事項や占有者および占有状況などのほか、彼らの陳述または提示文書の要旨、およびそれについての執行官の意見が書かれています。
不動産評価書には、土地価格評定の方法、建物価格評定の方法などが記載されています。
これらの3点セットはいわば裁判所の競売に参加するための予備資料でしかありません。
入札に参加するための事前準備です。
なぜならば、裁判所の競売では引き渡し」の保証がないのです。
買い手として確実に入札物件を自分の子中にしようと思えば、事前に自分の目で対象物件を調査するか、第三者にテ守ュー・ディリジェンスを依頼するか、あるいは競売代行者の力を借りたうえで、確実に「引き渡し」を受けられるような手配を行わなければ折角の資金が無駄になります。
裁判所の競売においては、競売申請する方も、入札する方も時間と経費がかかるのが難点とされています。
買い手は実施命令から代金納付まで早くても11週間程度を要し、しかも引き渡しが円滑に進むという保証もありません。
対象物件の多くは個人住宅で当の一般個人からすれば競売は魅力的な価格で不動産を子に入れることのできる手段には遣いがありません。
入札開始(入札書提出時点)となると、入札保証金(最低売却価格の2割程度)の納付(入札保証金振込証明書による方法または支払保証委託契約書締結証明書による方法)が必要です。
落札ができなかった場合は、入札保証金は1週間以内に振込返金されます。
めでたく入札できた場合は、入札価格と入札保証金の差額を則問内に納付します。
本欄の物件を期間入札に付します入札物件の詳細を知りたい万は管轄裁判所の書記富室に備付けの物件明細書等を閲覧してください(電話によるお問い合せは己遠慮ください)入札醤等は執行官室で交付します表示価額は最低売却価額です入札には裁判所の定めた価額の果証金が必要です砿お1記載されている駅名は宣言寄りの駅名(バス停)です訴訟や強制執行の手続きをとらなければならないケースもありますので必す管轄裁判所を直嬢訪問して物件の詳細について調査確認をして下さい。
公告後に事件の取下げその他の事自により。
入札が実施されないこともあります印の付された物件は農地ですので入札、立買受適格証明書を有する方に限ります不動産競売公告は他面にもあります買い手(入札者)の注意事項は通りです。
一方、債務者の多くはそもそも破綻しているのですから、さまざまな隠れた債務が存在することがあります。
競売では、競売申請する債権者などについても基本的な知識が必要です。
問題点、が存在するかもしれず抵当権が第1順位だからと言って安心はできません競売申請された物件については、債務者や物上保証人などの破綻・破産等で税金の未納(滞納)が発生しているケースがほとんどです。
不動産の登記簿謄本の甲区に市町村などによる「参加差押え」の表示があると未納税金が発生していると考えなければなりません。
そのほとんどは固定資産税の未納ですが、その未納額は債務者本人にしかわかりません。
債務者本人には市町村から未納額の明細が郵送されますが、その書類を手に入れることは容易ではありません。
したがって、買受人が負担すべき税金等の種類は「評価書」等で確認ができますが、詳細な額まではプライパシー侵害の問題もあって公開されていません。
競売の入札者にとって、この未納税金を負担する義務はありません。
しかし、競売申請する側(債権者)にとってはこの未納税金が多いと回収額はそれだけ減ることになります。
固定資産税や都市計画税なら毎年増え続けます。
不動産取得税の場合は金額が巨額になります。
一般的な「ニンパイ」などでは、この未納税金を理解して見積もっておかなければ、思わぬ損失を被ることになります。
テナントビルなどの保証金はテナン卜への返却義務を負っており、いわゆる「居抜き」の場合などは賃貸借契約解約時の償却率も含めてその条件を把握しておく必要があります。
I評価書」には敷金・預り金なども掲載されていますから、それぞれの法的性格も理解しておく必要があります。
国税・地方税は私債権に優先するのが通例です。
ただし、抵当権等が租f二公課の法定納期期限等以前に設定されていた場合は、例外として、抵当権が優先されます(国税徴収法16条および地方税法14条の10等)。
抵当権の増額や根抵当権の極度額増額の場合、新たに設定した日が基準日となります。
抵当権等の順位変更の場合は、順位変更前の抵当権等設定登記と租税公課の法定納期期限等の先後関係によってその優劣が決定されます。
強制執行を遂行する費用は、債権者全員の共同利益に関わる共益費用(手続費用)として債務者負担となります。
債権者の回収額がその費用分減るということです。
一般的に共益費用として認められているものを挙げると、次のようになります。
登記簿謄本交付子数料、申立書の手数料、書記料、提出費用、差押登記の登録免許税、差押登記の嘱託書送付料、開始決定正本送達料、現況調査手数料、不動産評価料、売却物件の公告費用、売却実施手数料、代金納付期限通知費用、配当期日呼出費用、などこれらの費用は、競売の売却代金から最優先して、債務者に対して取立または償還請求を行うことができます。
特定の債権者のみを対象とする場合、執行費用は非共益費と判断され、その費用を支出した債権者は、本来の請求債権の配当順位と同順位で償還を受けることができます。
配当請求債権届出および債権計算書の提出に要する費用等がこれにあたります。
競売を申請するのは債権者です。
その多くは不良債権を抱える金融機関です。
競売物件の入札に参加するのは、法人・個人とさまざまです。
従来、落札者のほとんどは競売物件を専門に扱うプロでしたが、ここ数年、競売物件が急増し、個人での参加も増えています。
大手銀行などは、内部に競売申請のための陣容を整えています。
個人破産も急増していて、それらの貸付債権は1行あたりでも数百で収まらず、数千あるいは1万件を超えるケースも少なくありません。
サービサーやリスクテイカーに担保不動産付き不良債権を売却する子もあります。
体裁を重んじる金融機関のなかには競売での債権回収を第一義としているところもあります。
通常は、杜の本部内でまとめて手続きを行っているようですが、弁護士や司法書士の力も借りる必要があります。
件数が多いと判断を誤るケースもリスクとしてみておく必要があります。
特に抵当権等が後順位のものについては、第1順位者の動向もチェックしておく必要があります。
実質的な「無剰余」は価値ゼロとして、早めに処理する判断も必要です。
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